深圳市城中村(旧村）改造暂行办法

 

深圳市城中村(旧村）改造暂行办法

第一章

　　第一条为规范我市城中村(旧村)改造工作，进一步改善城市功能，促进城市发展，提高居民生活质量，根据国家有关法律、法规规定，制定本规定。

　　第二条我市城中村(旧村)改造的规划、建设、管理工作适用本规定。

　　本规定所称的城中村(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

　　第三条城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。

　　城中村改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。

　　第四条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。

　　城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。

　　第五条鼓励宝安、龙岗两区和盐田区部分有条件的区域城中村内居民通过土地置换，以村为单位异地重建住宅区，实施整体性搬迁。

　　第六条各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告。

　　第七条各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造项目的实施。

　　市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等部门负责依法办理城中村改造项目涉及的行政许可，并对有关工作提供业务指导。

　　第二章 城中村改造条件方式和目标

　　第八条城中村有下列情形之一的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造：

　　(一)城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；

　　(二)村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；

　　(三)村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；

　　(四)因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；

　　(五)因其他公共利益需要，市(区)政府决定进行改造的。

　　城中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。

　　第九条市、区政府依照城市规划投资建设市政公益设施需要成片使用城中村土地的，由市、区政府依照有关规定执行。

　　第十条除市政基础设施和公共设施建设项目之外，城中村改造实行整体开发制度。

　　第十一条城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件：

　　(一)开发建设项目符合城市规划的有关要求；

　　(二)明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；

　　(三)增加绿地面积、完善公共基础设施；

　　(四)村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。

　　第三章 优惠政策

　　第十二条 特区内城中村改造项目建筑容积率在2．5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2．5至4．5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过4．5的部分，按照现行地价标准收取地价。

　　宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1．5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1．5至3～之间的部分，按照现行地价标准的2 0％收取地价；建筑容积率超过3．0的部分，按照现行地价标准收取地价。

　　宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。

　　个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。

　　第十三条市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。

　　第十四条城中村现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由主管部门无偿收回其现有住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建设用地，每户4 8 0平方米以下面积免收地价。

　　第十五条城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。

　　第十六条城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。

　　第十七条市、区政府投资建设大型市政设施和其他公共设施的，由市、区政府参照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》有关规定对原村民和集体经济组织的继受单位适当给予土地补偿后办理有关手续。

　　第十八条城中村改造项目完成后，符合有关规定的建筑物和附着物均可由建设单位取得完全产权，并可自由转让。

　　第四章 城中村改造计划及实施

　　第十九条区政府根据有关规划文件、年度土地供应计划和本辖区内各城中村的具体情况，制定本区城中村改造计划，报市政府备案。

　　前款改造计划应当包括以下内容：

　　(一)辖区内各城中村改造实施的顺序和时间安排；

　　(二)各城中村改造的项目范围、性质和投资规模；

　　(三)对城中村改造的有关要求；

　　(四)各城中村改造涉及的主要政策优惠措施。

　　第二十条区政府制定城中村改造实施计划应当将预案在改造范围内进行公示；必要时应举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。

　　第二十一条除经区政府同意，城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的以外，由其他机构实施城中村改造项目的，区政府应当会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目建设单位。

　　城中村内现有股份合作企业白行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区政府要求及时组织实施，或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改造项目建设单位。

　　第二十二条经区政府依照本规定确定的建设单位应当依照有关建设法律、法规规定组织城中村改造项目建设。

　　第五章 拆迁和补偿

　　第二十三条城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。

　　拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。

　　被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。

　　第二十四条城中村改造的拆迁补偿实行货币补偿为主。对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。

　　以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户48 0平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。

　　第二十五条拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。

　　第六章 监督管理与争议处理

　　第二十六条市、区政府有关主管部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益。

　　对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。对查处不力，导致严重后果的，依照有关规定追究有关责任人员的责任。

　　第二十七条城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请深圳仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。

　　第七章 附则

　　第二十八条本规定所称居民是指在城中村居住的原农村集体经济组织及其继受单位具有深圳户籍的成员，包括在村内合法拥有住宅的其他居民。

　　第二十九条对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规规定执行。

　　第三十条各区政府、市政府各有关主管部门可以根据本规定制定具体实施办法。

　　第三十一条本规定自二〇〇四年十一月一日起实行。